今、東京の中古マンション投資が盛り上がっているのをご存知ですか？
年金制度への不安が広がる中、安定資産として人気を集める不動産。
政府の低金利政策の影響もあり、若い方や女性の中にも不動産投資にチャレンジする方が増えてきました。
今回は不動産投資をサポートするJ.P.Returns様をお招きし、パートナーの皆様にセミナーを行っていただきました。
この記事では、その内容を簡単に整理させていただき、お伝えしていきたいと思います。
会社概要
会社名：J.P.Returns株式会社
設立：平成14年11月
年商：155億円
J.P. Returnsは、投資用・住居用の中古区分マンション販売をメインの事業としている企業です。
販売だけにとどまらず、仲介や管理業に至るまで1人の営業社員が窓口となります。（ワンストップ制）
そのため意思疎通がスムーズで、初めての不動産投資でも分かりやすく始められるようになっています。
※J.P.Returns＝Joint Property Returns
「お客様と共に資産を生み出していく」という社名が、そのまま企業理念となっている。
不動産投資が盛り上がっている背景
J.P. Returns太田氏
現在は長期にわたるデフレや不景気からの脱却を狙い、政府による様々な金融政策が講じられています。
「ゼロ金利政策」を越える「マイナス金利政策」という金融緩和案が導入される中で、長らく低金利の状態が続いています。
不動産は現金ではなく、銀行ローンによって購入するケースがほとんどなので、
資金を調達しやすい環境が整っているのです。
「ゼロ金利政策」とは、政策金利をほぼ0にする政策です。
銀行は大きく「日本銀行」と「普通銀行」に分けられます。
普段、普通銀行は日本銀行にお金を預けているのですが、「ゼロ金利政策」によってそのお金にまったく利子が付かないことになります。
また「マイナス金利」ともなると、お金を預けているとむしろ損失になってしまいます。
そのため銀行は、低金利であっても企業や個人に貸し出しをした方がいいという状況が生まれています。
そして個人でも低金利で融資を受けやすくなったこともあり、サラリーマンのプレイヤーが増えてきています。
株のように日々チャートを追う必要がないため、比較的放っておいても収益が上げられる投資方法ということが人気の理由として大きいです。
また、東京オリンピックや建築費の高騰による首都圏の不動産価格の上昇や、複数物件のオーナーが多くなってきたことも業界を盛り上げる要因として考えられます。
さらに節税や年金対策にも有効なため、年配の方から20～30代の方まで、幅広い方々がチャレンジされており、まさに不動産投資ブームと言えるでしょう。
J.P. Returnsの特徴
J.P. Returnsには以下のような特徴があります。
１．取り扱い物件は「都心」「中古マンション」「築浅」
２． 値下がりが緩やか
３．入居率が99.4％
取り扱う物件は、厳正なふるいにかけられた「都心部の築浅中古マンション」のみです。
築浅の定義は10年～15年としています。
なぜ中古マンションが良いかというと、値下がりが緩やかであるためです。
新築マンションの場合、10年間で大幅な値下がりが生じてしまいます。
しかしそれ以降は値下がりが緩やかになっていくため、J.P. Returnsの物件は”価値が比較的高いまま購入しやすい価格“となっているのです。
これは売却の時にも有利に働きます。
場合によっては新築物件よりも高額で売却できるケースもあるくらいです。
そしてJ.P. Returnsの物件は入居率が99.4％と非常に高い数字を達成しています。
これには必然的な理由があります。
それは物件を都心部に限っていることがミソとなります。
東京の特に都心5区などは「都心への人口集中」「大手企業による家賃手当」の恩恵に預かれるためです。
つまり常に需要が豊富で、空室待ちとなっている場合が多いのです。
J.P. Returnsの強み
契約方法は以下の3つからお選びいただけるようになっています。
オーナー様から借り上げて運用するのが基本で、「サブリース契約」と「集金代行」がメインの契約スタイルです。
サブリース契約とは、不動産会社がオーナー所有の不動産を借り上げ、入居者に転貸する契約のこと。
これによりオーナーは、入居者とのやり取りやクリーニングなどの管理業務を委託でき、空室時の家賃も保証される。J.P. Returnsにおける手数料は家賃の10％。
集金代行とは、入居者からの家賃集金をはじめとする管理業務を代行する契約のこと。
空室時の家賃保証はないが、サブリース契約よりも手数料が安い。
J.P. Returnsにおける手数料は家賃の5％。
①安心5つ星パック
安心5つ星パックは以下の5つから構成される手厚いプランです。
１．35年間家賃保証
２．10年間家賃固定
３．現状回復費なし
４．管理費・修繕積立金の定額保証
５．管理業務はすべてお任せ
10年後に家賃の変動はございますが、10年間は同じ家賃を保証いたします。
契約期間中は空室時の家賃も満額お支払いいたします。
契約はサブリース契約となります。
②家賃保証システム
安心5つ星パックにも含まれている「家賃保証」と「管理代行」に特化したプランです。
安定した家賃収入の確保と、煩わしい管理業務から解放されます。
こちらもサブリース契約となります。
③賃貸管理代行システム
「管理代行」に「集金代行」が含まれるプランです。
空室時の家賃の保証はありませんが、サブリースの手数料が10％なのに対し、
集金代行は5％であるため、満室時の収入は大きくなります。
最近は集金代行でご契約される方も多くなってきています。
ターゲット層について
ターゲットとなる方の特徴は以下です。
１．男性
２．30～50代
３．年収800万円以上
４．資産形成・節税目的
顧客は男性が82％であり、年収800万円以上の方が70％以上ということで、年収が高めの男性がターゲットということになります。
他社の場合は400～500万円からがターゲットとなることもありますが、J.P. Returnsではよりアッパー層向けの訴求が効果的となります。
年代も40代が40％、30代が28％と、管理職にあるような社会的ステータスの高い方が、今後の資産形成や節税目的でスタートされるケースが多くなっています。
SEOのポイントを解説
WEBコンサルタント 荒川氏
後半はSEOについての解説となります。
ポイントは以下の3点です。
１．コラムでも上位表示が狙えるキーワードを選ぶ
２．上位サイトの記事テーマを分析する
３．文章量や切り口
大手メディアが検索上位を独占しているようなキーワードを狙うのは難しいもの。
そこでコラムのように、専門的ではない軽めの記事が上位表示されているキーワードを狙うのが賢明です。
検索結果ではその傾向を検証しましょう。
また上位サイトの記事が、どんなテーマで書かれていているのかをチェックしましょう。
上位表示されているということは、ユーザーが読みたいテーマで書かれているということなので、それを書かない手はありません。
さらに独自の切り口で書くことも大切ですね。
紙媒体を参考にしたり、独自にアンケートを取ってみたりして、ネット上にない情報を書いていただけるといいかなと思います。
実際にCVしているキーワード
例えば以下のようなキーワードでCVしています。
１．ビッグキーワード×かけ合わせ
（例）「不動産投資 東京」「不動産投資 セミナー」
２．社名×かけ合わせ
（例）「J.P. Returns口コミ」
３．ニッチキーワード×かけ合わせ
（例）「不動産投資 ポイント」「〇月〇日 投資セミナー」
Q&Aリスト
セミナーでは非常にたくさんの質問が飛び出しました。
ここからは質疑応答の様子をお伝えします。
仲介ではなく売主として販売しているので、完全に自社で物件を管理しております。
価格の基準としては、中古マンションということなので、市場の相場観がおおよそ分かっており、それに基づいて値付けしています。
セミナー会場の90％以上は都内で、有楽町がメインです。
他には新宿、渋谷、池袋などのターミナル駅ですね。
また3か月に1度、名古屋、大阪でも開催しています。
セミナーは2部構成で行っています。
例えば相続税についてのテーマでまず1部でセミナーをします。
そして第二部では営業がマンツーマンで個別相談の時間を設けることとしています。
セミナーをふわっと聞くだけのモチベーションの方は少ないと思うので、
皆さんの目的に合ったお話ができるようにしております。
していません。
築浅物件に限っているので、リフォームの必要性がないと考えています。
リフォームは物件全体の価格に影響しますし、需要のある都心部に限定しているため、リフォームで需要を担保する必要がないということも理由としてあります。
サブリースが問題になるのは立地が悪い物件で、空室が増えて家賃保証が苦しくなることに原因があります。
J.P. Returnsの物件は、常に需要のある都心に限定しているので、対策はできていると思います。
いらっしゃいます。
しかし都心部の物件は人気が高いので、J.P. Returnsで取り扱っている物件は4％ほどの利回りが多くなっています。
裏を返せば、利回りの高い物件はは人気がないと考えられるので、不動産投資のセミプロ以上の方がお求めになる印象です。
お仕事の片手間にと考えられているサラリーマンの方は、そういったハイリスクな要素を不動産投資に求めていらっしゃらない方が多いと思います。
ございます。
銀行によっても審査の基準が違いますし、住宅ローンを組んでいると、追加の融資が厳しいこともあるためです。
J.P. Returnsの取り扱い物件はワンルームが多くなっています。
そのため仕入れ当日に契約が決まることも多いです。
そうすると契約済みの物件を掲載することになりかねず、おとり広告のリスクが伴います。
よって物件の情報をオープンにしづらく、セミナーで手持ちの物件をご紹介するというスタイルを取っています。
【編集後記】
今回のセミナーは時間ぎりぎりまで質問が飛び出し、参加者の皆様は非常に密度の濃い時間を過ごせたのではないかと思います。
ちなみにアフィリエイターの皆様がJ.P. Returns様主催のセミナーに参加し、レポートを書くことも可能ということなので、実際に聞いてみたいお話があれば参加してみるといいでしょう。
afbでも、隔月でセミナーを開催される予定なので、随時こちらのページをチェックしてみてください。
https://www.afi-b.com/general/service/seminar
こちらのセミナー受講はパートナー様限定なので、まだ登録がお済みでない方は以下のバナーより申請をお願いいたします！
